栏目：凤凰网《风暴眼》
文：康振宇
2026 年 9 月 8 日晚 10 时许，香港养和医院。全国政协前副主席、香港特别行政区首任行政长官董建华，在挚亲随侍下安详辞世，享年 89 岁。
董建华办公室在 9 日凌晨发布的讣闻只有寥寥数语，却字字沉重："董建华先生为人刚正不阿，胸怀家国，鞠躬尽瘁，其高风亮节的精神，将永垂不朽，长存心中。"
全国政协副主席梁振英沉痛哀悼。他说，董建华领导香港成立特别行政区及政府，得国家高度信任，落实"一国两制""港人治港"、高度自治，高瞻远瞩地谋划香港的长远发展及解决深层次民生问题；"董先生股票杠杆资金管理宅心仁厚，以理服人，为我辈典范。请董先生安息。"
"高瞻远瞩地谋划香港的长远发展"、"解决深层次民生问题"，梁振英提到的这两项成就，不仅是董建华七年特首任期内最用力的跋涉，更是他留给这座城市跨越二十余年、至今仍在被逐一兑现的远见。
这两项成就与董建华任职期间提出的两项重磅计划直接挂钩——"八万五计划"与"数码港计划"：一个直指高房价的民生顽疾，一个谋划香港在资讯科技时代的产业身位。虽然亚洲金融风暴席卷而来，八万五中道而止；互联网泡沫骤然破灭，数码港最终偏离了计划设计的初衷。但二十多年后再看：香港的发展主线，依然是他当年划下的那条线——土地要增量、房屋要提速、经济不能只靠金融和地产。
一、八万五计划，向高房价宣战
1997 年 7 月 1 日，董建华把刚刚回归祖国怀抱的香港赞美为"先贤梦寐以求的理想高地"。他在就职仪式上慷慨激昂：
"香港新时代的巨轮，此刻在祖国尊重香港人、相信香港人、爱护香港人的旭日辉映下，满怀信心，升锚启航，向着振兴中华、祖国统一的宏伟目标乘风奋进。"
但首任特首这个位子带来的不只是荣光。在荣光的另一面，是千头万绪中最紧迫的那一项：如何让更多的香港人住得起房。
1997 年 7 月 1 日，董建华（左）宣誓就职，时任国务院总理李鹏监誓。
香港的住房问题由来已久。早在 1882 年，英国特派皇家工程师查维克（Osbert Chadwick）就在《关于香港卫生状况的报告》中这样描述当时华人的居所："一排八间小房子中住着 428 人，除去厨房，每人只有 230 立方英尺的空间。这些房子肮脏不堪。几乎不可想象，这么多人被塞进如此狭小的空间里。"
查维克当时警告：若不能解决居住环境的卫生问题，这些居所将成为疾病和死亡的源头。12 年后，警告一语成谶—— 1894 年，香港爆发前所未有的鼠疫大流行，逾两千人丧生，三分之一人口逃离香港。
此后几十年，港英政府也曾推出徙置法案、"十年建屋计划"、"居者有其屋"等多个住房计划，在一定程度上缓解了部分人的居住困难，但香港人的居住空间并没有根本改观，许多人依然像沙丁鱼一样挤在逼仄的空间里。
20 世纪 70 年代香港山脚下的房屋
1971 年，香港有报纸这样报道：九龙一间 15 英尺乘 35 英尺的楼宇内住着 50 人，平均每人占地 10.5 平方英尺——连一口棺材的大小也不如。当时的政府称其为"床位寓所"，而香港人给它取了个更贴切的名字："笼屋"。
很少有人知道，殿堂级摇滚歌手黄家驹在意外离世前参演了人生中最后一部电影。那部影片因多段粗言对白被列为三级片，禁止十八岁以下人士观看，名字叫《笼民》——讲的就是住在笼屋里的人。
而联合国经济及社会理事会的一句话，或许是笼屋最好的注脚："笼屋是对人类尊严的一种侮辱。"
居住问题之所以如此严重，根源在于高企的房价。董建华履新之前，正是香港房价最疯狂的时期：1987 至 1997 年，香港房价 10 年上涨 10 倍，香港人平均把月薪的 74% 用于供楼，1997 年房价攀上历史高峰，单价一度达 14 万港元 / 平方米。
持续的暴涨，也让以地产为主业的 "四大家族"积累了惊人财富。1997 年，四大家族的财富总和超过 440 亿美元。
只是，对于同样出身富豪家族的董建华来说，家族财富从来不是他关注的目标。一年前参选特首时，他就已宣布脱离庞大的家族生意。面对记者的追问，他的回答很简单：
"我有更重要的任务。"
1997 年 7 月 1 日，董建华向香港的高房价宣战了。
在特区成立庆典上，董建华发出了这样一份"宣战 书"：
"各位，安居乐业是全港市民的共同愿望，对于维系香港市民的归属感和社会稳定至关重要，与保持香港的经济活力亦息息相关。房屋问题的症结，是供不应求，引致楼价飙升，令投机炒卖者有机可乘。
事实上，香港有足够的土地应付房屋需求。只要我们拿出坚定的决心，必定可以彻底解决香港的房屋问题。我们将拟订十年房屋发展计划，包括加速移山填海、开发土地；大规模发展集体运输系统与基建设施；全面检讨与房屋发展有关部门的组织架构和工作程序，提高工作效率。"
这段讲话，涵盖了"八万五"计划的核心内容：每年供应不少于 85000 个住宅单位；希望 10 年内全港七成家庭可以自置居所；轮候租住公屋的平均时间由 6.5 年缩短至 3 年。
假如这项计划得以贯彻，香港的楼市必是另一番景象。只可惜，它刚刚就撞上了一只罕见的黑天鹅——亚洲金融风暴。
1997 年 10 月，由泰国爆发的金融危机席卷香港。10 月 23 日，恒生指数大跌 1211.47 点；28 日再跌 1621.80 点，跌破 9000 点大关。危机迅速蔓延至房地产市场，香港楼市陷入急速下跌通道。
自 1997 年 10 月起，香港楼市出现"跳水式"的量价齐跌：一年之内房价急跌五至六成，成交量萎缩 55%，房屋空置率大幅上升。
今天回望，楼市暴跌的那一刻，其实已经注定了"八万五"难以成功的命运。因为在当时的香港，房价暴跌是各方都无法接受的现实。
房地产对香港而言，实在太重要了。
对居民来说，十年大牛市之后，家庭财富已与楼市深度捆绑。楼市里挤满了刚需族和数量庞大的投机客，房价暴跌意味着财富的快速、巨量萎缩。事实也的确如此：1997 至 2002 年的五年里，香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，超过同期香港的生产总值；平均每位业主损失 267 万港元，不少家庭的房屋变成"负资产"。2001 年，据中原地产数据，香港 60 万个负资产账面损失达 6000 亿港元。
歌星王菲的例子最具代表性。1997 年，她以七成按揭、20 年供款的方式，以 4800 万港元购入沙田宝松苑豪宅，月供高达 29 万港元；仅仅两年后，这处豪宅只能以半价出售。
对居民的伤害尚且如此，把大半个家底押在楼市上的地产商所受冲击可想而知。
于是出现了奇特的一幕：香港人一边骂着高房价，一边又不得不把钱交到地产商手里——交易之前，居民与富豪家族是水火不容的对手；交易之后，双方瞬间成了一条船上的水手。船一漏水，他们会一起叫骂，一起寻找发泄的出口。"八万五"计划自然首当其冲。
无法承受楼价崩盘的，还有香港的财政。
一组数据可以说明房地产对整个香港意味着什么：在香港的财政收入中，地价收入占比长期在 20% 的水平，最高峰时一度达到 36%；香港金融机构针对房地产产业链的信贷规模占比常年维持在 30% 以上，1998 年后更超过 50%；房地产容纳了大量就业——楼价暴跌的六年间，香港失业率由 1997 年的 2.2% 一路升至 2002 年的 7.3%、2003 年的 7.9%。
可以说，在暴跌前的十年牛市里，房地产已经渗透到香港经济的每一寸肌肤，裹挟了整个香港。
当人们把楼价下跌和经济萧条的矛头对准"八万五"时，面对排山倒海的压力，董建华只能放慢脚步——自 1998 年 6 月起，特区政府不再出售地皮。2000 年 6 月，董建华在接受媒体访问时首次承认，"八万五"建屋目标早已不再实施，因此已经"不存在"。
然而，暂停并没有拯救楼市。香港楼市在 2000 年之后又整整跌了三年。
2002 年 11 月，著名的"孙九招"出台，特区政府开始护盘：取消土地拍卖一年、停止公屋新建计划、停止私人建屋与混合所有制建屋计划、取消限购政策、为低收入家庭提供特别按揭贷款 ……
但楼市当年仍无起色，直到一年后才迎来最后一跌。2003 年 8 月，香港房价终于触底，期间累计下跌超过 70%。此后，香港楼市开启了长达十几年的大牛市。
二、假如"八万五计划"没有夭折
从谷底反弹的香港楼市，在随后的岁月里走向了另一个极端。高房价在很长时间里，一直是香港最顽固的痼疾。
2017 年，TVB 播出一档名叫《有楼万事足》的纪录片，用镜头记录下香港各阶层对买房的渴望。节目里，一位" 50 元哥"从学生时代就给自己定下目标：每天最多花 50 港元，10 年内在香港买房。他每天步行上下班，几乎与朋友聚会绝缘，一直用 2G 手机，找女朋友的标准只有一条——喜欢爬山，因为爬山不花钱。
还有一位女孩，采用每月"存款率 105% "的策略：工资全部存起来，在家吃父母，在外靠男友，再用工资投资股市博取 5% 的收益。
真正让这档连普通话版本都没有的节目火遍内地的，是一位模特在节目中说的那句话——"有楼才会有高潮"。这句话，成为香港人对房子近乎狂热渴望的一个注脚。
高房价更是抹杀香港创新活力的元凶之一。有人说，高房价让香港创新的土壤蒙上了一层又一层的混凝土，再也开不出创新的花。
香港特区前行政长官梁振英曾在施政报告中直言：香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。住的问题亦影响了家庭结构，扭曲了价值观：不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。
而这一切，董建华其实早就预判过。
他在 1998 年的施政报告中说："过去多年来，金融业和房地产业是香港经济的重要支柱，将来仍然会为香港的繁荣作出重要贡献。但是，由于香港的经济基础过于狭窄，一旦金融和房地产业受到冲击，香港经济便陷入困境。"
好在，如今积极的变化正在发生。
香港特区政府房屋局公布的最新一季公屋综合轮候时间为 4.7 年，较上一季下降 0.4 年，是八年多以来的最低纪录，首次跌破 5 年。与本届特区政府上任前 6.1 年的高位相比，缩短了近一年半。未来五年，包括简约公屋在内的总体公营房屋建屋量约 19.6 万个单位，较本届政府上任时增加超过 80%。
正如当年在金融风暴肆虐之时董建华在给亲人的家书中写道的那样："雨过天晴后，我们便会更加坚强、更具实力。香港现时需要的，正是这种积极进取的精神。其实，我们一直具备这种精神，只要大家将它发挥出来，逆境过后，便会是顺境。"
三、数码港计划波折
数码港，是董建华当时为香港擘画的另一张蓝图。
元股证券:ygzq.hk亚洲金融风暴之后，董建华在施政报告中率先提出："香港要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位。"这便是"数码港"计划的雏形。
这个设想不可谓不超前。当时内地网民才刚刚 80 万，搜狐、网易、新浪刚登上历史舞台，阿里巴巴尚未成立，腾讯还叫 OICQ。假如数码港计划成功，香港的科技创新不会像后来那样充满波折。只可惜，它同样遭遇了黑天鹅——全球互联网泡沫破灭，"数码港"最终成为一个地产项目。
再后来，香港又提出"矽港"计划，希望在集成电路领域有所建树，董建华曾数度赴美国硅谷取经。汉鼎亚太集团主席徐大麟和刚从台积电出走的张汝京提出，希望以优惠价格在香港获得 200 至 250 公顷土地兴建晶圆厂。香港媒体却不断以涉嫌"炒地皮"为由质疑。即便后来计划缩减为租用 20 至 30 公顷土地，香港仍未放行。
最终，徐大麟和张汝京北上上海。在上海市政府愿意作出土地和税务重大优惠的诚意邀请下，二人决定在上海设厂——也就是后来的中芯国际，如今中国最大、世界前列的芯片制造商。
虽然数码港计划在当年因为种种原因未能成行，但是这个计划如今正以另一种方式，一寸一寸地在香港的土地上生长出来。这大概是这位老人最好的告慰。
如今，在创科上，新田科技城、河套香港园区、流浮山数码科技枢纽及沙岭数据园区，合共规划超过 340 公顷创科用地，打造跨境协同的创科走廊。据估算，新田科技城全面投入运营后，每年将为香港本地生产总值带来至少 2500 亿港元的贡献，提供超 30 万个相关全职岗位。
这些都不是董建华亲手建成的，但它们的方向，都沿着他当年划下的那条线在走——土地要增量，房屋要提速，经济不能只靠金融和地产。
四、"笑迎着大时代来临"
远见，来自于董建华独特的成长经历。
与人们对富豪家族子弟的印象不同，作为世界七大船王之一董浩云的长子，董建华身上少有纨绔与不羁，更多的是富豪子弟罕见的家国情怀。
这份情怀，来自他从父亲身上继承的使命感，也来自他独特而坎坷的成长历程。
董浩云年少时目睹祖国被列强欺凌，立志振兴中华，并把这份雄心寄托在儿子身上——"建华"，即取自"建设强大中华"之意。董建华 2 岁生日那天，董浩云在儿子的照片上题字："笑迎着大时代来临。"
董浩云 1947 年在上海创办复兴航运公司（后改名"东方海外"），随后转战香港及全球，终成世界七大船王之一。但贵为船王之子的董建华，从小与养尊处优无缘。
少年在港读书时，父亲从不许他乘私家车上学，念的只是一所普通寄宿学校，每天午饭桌上只有四菜一汤——这也养成了董建华吃饭特别快的习惯。十多岁赴英国利物浦大学留学时，父亲每月的汇款也只是将将够用；大学毕业后，董浩云直接让他去通用汽车做了一名基层员工。
"我并不怀疑你是一个有理想的人，但我担心你的刻苦精神不够。"
1982 年，董建华迎来了人生中最黑暗的一段时光。
4 月 15 日，董浩云病逝，享年七十岁。他留下的航运帝国，船只总吨位达 1100 万吨，是希腊船王奥纳西斯的两倍，麾下"海上巨人"号巨型油轮长期霸占"世界最大油轮"宝座直到 2009 年。
但在 1982 年，这个帝国已到最危险的时刻。当时世界航运业大萧条，运力过剩叠加两次石油危机导致需求锐减。另一位船王包玉刚变卖船只转型做地产，董浩云却笃定地认为低潮期正是扩张的良机，不惜大量负债扩充船队。
然而萧条期远比他预想的漫长。董浩云去世时，东方海外已岌岌可危，负债规模一度相当于奥地利整个国家的国债规模。
"追债"成了继任"新船长"董建华每天必须面对的任务。全世界的银行和债权人轮番施压，他每天工作 20 多个小时，而母亲又在这时查出肺癌 ……
1986 年夏天的一天，成为董建华人生中最特别的一天。
AI股票配资当日香港大风，挂三号风球。49 岁的董建华回到香港机场时已满怀绝望：公司濒临破产，两个弟弟在美国的学费寄不出，当天赴台湾借款又遭拒绝。在赶去参加最后一次债权人会议之前，他一度决定自戕，在机场打电话给朋友说："如果我死了，请你照顾我的家人。"
也正是这一天，形势出现了转机。最大的债权银行汇丰银行突然决定贷款延期，并主动拨付 1 亿美元助东方海外渡劫；紧接着，香港商业巨擘霍英东宣布注资 1.2 亿美元。
危机终于过去。董建华力挽狂澜，带着东方海外重回正轨，没有辜负父亲的期望，"笑着迎来了香港的新时代"。
基因与经历共同塑造的家国情怀和眼界，让董建华少了些富豪家族在商言商的狭隘，多了些救济民生的天然责任感，也多了一些超越时代的远见。但受制于天时，受制于时代，他终究没能凭一己之力实现当初为香港描绘的美好蓝图。
时也，运也。
远见之所以是远见，恰恰因为它常常不被当时的人理解。
亚洲电视前助理采访主任郑钢英曾这样评价董建华和他的施政计划："香港人对利益看得重，尤其是短期利益。从长远说，董先生也许都是对的。"
而南方 · 都市报在 2005 年董建华请辞特首后的一段评论，或许更能客观地为他作结：
"雄关漫道真如铁。从一开始，历史便没有给董建华和他的班子适应的时间，即使在金融危机过后也没有喘息的机会，危机接踵而至，地下暗流涌动，特区政府始终颠簸于风口浪尖，而处在风暴眼的董建华更是不得不咬紧牙关，鼓起十分的勇气，接受命运与历史的挑战。是非功罪，谁人评说？顶住，没被打垮，已是英雄本色。"
离开特首职位之后，董建华并没有离开香港。
2005 年起，他担任第十届至第十三届全国政协副主席，持续为国家发展、香港繁荣稳定建言献策，直至 2023 年换届卸任。2019 年，他获颁"一国两制杰出贡献者"国家荣誉称号——这是国家对他数十年来坚守"一国两制"、维护国家主权、守护香港安定所作历史功绩的高度肯定。
2014 年 3 月 29 日，在凤凰卫视和凤凰网举办的"世界因你而美丽——影响世界华人盛典"上，董建华获得"影响世界华人终身成就奖"。面对台下的北大学子，他说：
"今天看到振兴中华的中国梦离我们越来越近了，我相信海内外每一个中国人都会感到高兴和骄傲。当然，这个大事业还没有成功，还需要我们团结一心，坚持不懈地奋斗。振兴中华的中国梦，一定可以在你们这一代年轻学子身上实现。"
这是他对年轻人的托付，也是他一生的注脚。
董先生，安息。
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